MARCELO GiL ALVAREZ

Fonte: Superior Tribunal de Justiça-STJ.

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

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Na foto, o mediador/instrutor Marcelo Gil celebrando com colegas mediadores,
a condução de mais de 1000(mil) audiências de conciliação e mediação judicial

Marcelo Gil é Instrutor de Mediação Judicial certificado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ); Capacitado pela Escola Paulista da Magistratura (EPM); Inscrito no cadastro de Instrutores da Justiça Consensual Brasileira (CIJUC); Conciliador e Mediador Judicial atuante no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com experiência na condução de mais de 1000 (mil) audiências/sessões de conciliação/mediação (catalogadas); Capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS); Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo Políticas Públicas, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Capacitado para estimular a autocomposição de litígios nos contextos de atuação da Defensoria Pública, pela Escola Nacional de Conciliação e Mediação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Inscrito no cadastro de Conciliadores e Mediadores Judiciais do Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos (NUPEMEC), do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Inscrito no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores (CCMJ), do Conselho Nacional de Justiça (CNJ); Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais (PNC), do Ministério do Meio Ambiente (MMA); Inscrito no Conselho Regional de Administração de São Paulo (CRA) e no Conselho Regional de Química da IV Região (CRQ); Graduado pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS), com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas (IPECI), pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS. Corretor de Imóveis desde 1998, agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI/SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula; Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança (BRASLIDER), no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente"; Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI); Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo; Especialista em Financiamento Imobiliário. Agente Intermediador de Negócios. Pesquisador. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (PROTESTE). Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC). Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente (ATINA). Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial (URBAN GATEWAY). Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.

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Direito de preferência "não se aplica" na venda de fração de imóvel entre coproprietários decide o STJ

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01371

O direito de preferência previsto no artigo 504 do Código Civil não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários, ou seja, quando não há o ingresso de terceiros numa propriedade em condomínio.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um coproprietário para afirmar a legalidade da transação feita com outro condômino sem o oferecimento do direito de preferência ao detentor da fração maior do imóvel.

Para o relator do recurso especial, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a hipótese prevista no artigo 504 do Código Civil disciplina as hipóteses de venda a estranhos, o que não ocorreu no caso julgado. “Sem que se concretize a hipótese matriz, não haverá falar em aplicação do parágrafo único, ou seja, em concorrência entre os demais proprietários”, justificou.

O relator destacou que os dispositivos legais devem ser interpretados de forma sistemático-teleológica. A hipótese prevista no artigo 504, segundo o relator, foi pensada para reduzir o estado de indivisão do bem, já que o proprietário da fração maior tem a possibilidade de evitar o ingresso de outras pessoas no condomínio.

Entretanto, quando não há terceiro envolvido e não há dissolução do condomínio, o direito de preferência não existe.

“Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na copropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência”, disse o ministro.

Condomínio mantido

Sanseverino lembrou que o acórdão recorrido fundamentou a decisão de invalidar a venda da fração do imóvel com base no artigo 1.322 do Código Civil. Na visão do relator, acompanhada pela unanimidade da turma, tal artigo é inaplicável ao caso, já que não houve extinção do condomínio.

“A conclusão que há de prevalecer, assim, é: em não havendo extinção do condomínio, é dado ao condômino escolher a qual outro condômino vender a sua fração ideal, sem que isso dê azo ao exercício do direito potestativo de preferência”, afirmou.

Dessa forma, para a Terceira Turma, os artigos 504 e 1.322 do Código Civil não têm o efeito de anular a venda da fração do imóvel de um condômino ao outro.

Acórdão

Consulta ao processo de referência: REsp 1526125

Veja também;

Fonte: Superior Tribunal de Justiça-STJ.

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

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segunda-feira, 28 de maio de 2018

STJ entende que contrato de mútuo eletrônico com assinatura digital "mesmo sem testemunhas" é título executivo

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01370

Um contrato de mútuo eletrônico celebrado sem a assinatura de testemunhas pode, excepcionalmente, ter a condição de título executivo extrajudicial e dessa forma, permitir a execução em caso de inadimplência.

Baseada nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento a recurso da Fundação dos Economiários Federais (Funcef) para determinar o prosseguimento de uma execução, por entender que o contrato firmado eletronicamente e com assinatura digital prescinde da assinatura das testemunhas previstas no artigo 585, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973.

Segundo o relator do caso, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, nem o Código Civil nem o Código de Processo Civil (inclusive o de 2015) são permeáveis à realidade vigente, em virtude da evolução tecnológica vivenciada nas últimas décadas.

Segurança e autenticidade

A utilização em massa dessas novas tecnologias impõe um novo olhar do Poder Judiciário, incluindo, segundo o relator, "o reconhecimento da executividade de determinados títulos, em face da nova realidade comercial, com o intenso intercâmbio de bens e serviços em sede virtual”.

Sanseverino destacou que os contratos eletrônicos só se diferenciam dos demais em seu formato, possuindo requisitos de segurança e autenticidade.

“A assinatura digital de contrato eletrônico tem a vocação de certificar, através de terceiro desinteressado (autoridade certificadora), que determinado usuário de certa assinatura a utilizara e, assim, está efetivamente a firmar o documento eletrônico e a garantir serem os mesmos os dados do documento assinado que estão a ser sigilosamente enviados”, disse o ministro.

Eficácia de título

No caso analisado pelo colegiado, o financiamento foi firmado eletronicamente no site da instituição financeira, sem a presença de testemunhas. Verificada a inadimplência, a Funcef ajuizou execução contra o tomador do empréstimo, pleito que foi extinto sem resolução de mérito em primeira instância, sob o argumento da taxatividade do rol de títulos extrajudiciais aptos a serem executados, sendo que, entre eles, não se encontra documento particular sem testemunhas, como o contrato eletrônico.

No entendimento do juízo de primeiro grau, ratificado pela segunda instância, o contrato eletrônico, apesar de válido e verdadeiro, não produz a eficácia de um título executivo extrajudicial.

Exigência inviável

No voto, acompanhado pela maioria da turma, Sanseverino justificou que a exigência formal das testemunhas poderia ser inviável no ambiente virtual. O sistema, segundo o ministro, foi concebido para não necessitar de demais encaminhamentos, e as assinaturas eletrônicas são utilizadas amplamente em outros meios, como no processo eletrônico judicial.

“A assinatura digital do contrato eletrônico, funcionalidade que, não se deslembre, é amplamente adotada em sede de processo eletrônico, faz evidenciada a autenticidade do signo pessoal daquele que a apôs e, inclusive, a confiabilidade de que o instrumento eletrônico assinado contém os dados existentes no momento da assinatura”, observou o relator.

Sanseverino ressaltou que o executado nem sequer foi citado para responder à execução, oportunidade em que poderá suscitar defesa que entenda pertinente, inclusive questionando o método de celebração do contrato.

Consulta ao processo de referência: REsp 1495920

Veja também;

Fonte: Superior Tribunal de Justiça-STJ.

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quinta-feira, 24 de maio de 2018

Dica: Credor hipotecário tem legitimidade para exigir respeito a padrões de construção em ação contra mutuário

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01369

Com base na possibilidade de depreciação de bem dado como garantia real de crédito e na previsão, no contrato de mútuo, de observância dos padrões construtivos do loteamento habitacional, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a legitimidade de sociedade de crédito – credora hipotecária – para propor ação que busca a demolição de edificação construída fora das especificações previstas no instrumento contratual firmado para possibilitar a constituição do empreendimento.

Ao reconhecer a legitimidade do credor hipotecário, o colegiado anulou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que havia concluído que a sociedade, integrante do Sistema Financeiro da Habitação, só teria legitimidade para discutir pontos diretamente relacionados à garantia, e não aspectos ligados ao desacordo da construção com os parâmetros estabelecidos.

“Em sendo imprevisível se a eventual venda do bem imóvel dado em garantia seria suficiente para o pagamento da dívida do executado, penso que é patente o interesse de agir da exequente, visto que, mesmo com a subsistência do terreno, é mesmo possível a depreciação do bem dado em garantia em vista de ter sido erigida construção incompatível com os padrões estabelecidos para o loteamento”, apontou o relator do recurso especial do credor hipotecário, ministro Luis Felipe Salomão.

Contrato de mútuo

No caso analisado pelo colegiado, foram firmados dois pactos: um de mútuo, entre a sociedade de crédito e o adquirente do imóvel, e outro, de compra e venda, entre o proprietário inicial do imóvel e o comprador.

A discussão sobre a legitimidade ativa do credor hipotecário foi levantada por meio de embargos à execução, nos quais o adquirente do imóvel alegou que a relação entre ele e a sociedade de crédito imobiliário era fruto do contrato de mútuo firmado para pagamento da compra do imóvel, mas que seria cumprido apenas com a liquidação do preço ajustado no contrato.

Nos embargos, a parte compradora reconheceu que construiu uma casa de madeira no loteamento, apesar de o contrato estabelecer de forma taxativa a necessidade de utilização de alvenaria nas fachadas externas das edificações. Entretanto, o comprador defendeu que a demolição do empreendimento seria exagerada e desproporcional.

Venda judicial

Após julgamento de improcedência dos embargos em primeiro grau, o TJRS reformou a sentença e reconheceu a ilegitimidade ativa da sociedade de crédito por entender que o credor hipotecário somente possui legitimidade para alegar descumprimentos contratuais relativos à garantia – o objeto do contrato –, o que, para o tribunal gaúcho, não seria o caso dos autos.

Em relação ao recurso do credor hipotecário, o ministro Luis Felipe Salomão apontou que a hipoteca é direito real de garantia por meio do qual o devedor permanece com o domínio e a posse; todavia, em caso de inadimplência ou perecimento da coisa, o credor tem a faculdade de promover a venda judicial do bem, recebendo o produto até o valor total do crédito, com preferência.

“Dessarte, a função da hipoteca é assegurar e garantir ao credor pagamento da dívida, vinculando o bem dado em garantia à sua satisfação”, afirmou o ministro.

No caso dos autos, Salomão apontou que, diferentemente do que entendeu o TJRS, poderia ser discutível o interesse de agir da vendedora do imóvel, mas jamais da credora hipotecária, já que prevista no contrato a obrigação de observância aos padrões construtivos do loteamento.

“Ademais, a título de oportuno registro, a sentença consigna ser notório que a exequente/embargada, ora recorrente, vem sendo demandada em ações de indenização, por adquirentes de lotes do empreendimento, que sustentam a desvalorização do imóvel ante a não observância dos padrões de edificação ajustados, de modo que se faz presente o interesse de agir para manejo de ação de conhecimento de obrigação de fazer, com esteio nos artigos 186 e 187 do Código Civil”, concluiu o ministro ao anular o acórdão e determinar novo julgamento da apelação pelo TJRS.

Consulta ao processo de referência: REsp 1400607

Veja também;

Fonte: Superior Tribunal de Justiça-STJ.

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

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Na foto, o mediador/instrutor Marcelo Gil celebrando com colegas mediadores,
a condução de mais de 1000(mil) audiências de conciliação e mediação judicial

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segunda-feira, 21 de maio de 2018

STJ entende que a regularização de bens imóveis é requisito para prosseguimento do inventário

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01368

Em virtude da obrigação legal de averbação das alterações realizadas em imóveis, é legítima a decisão judicial que condiciona o prosseguimento da ação de inventário à regularização, perante o cartório competente, dos bens que compõem o acervo submetido à partilha. A condição não representa obstáculo ao direito de exercício da ação, mas principalmente o cumprimento de condicionantes estabelecidas pelo próprio sistema legal.

O entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi aplicado para manter decisão judicial que concluiu ser indispensável a regularização dos bens imóveis que compõem o acervo de espólio. No caso analisado, foram realizadas modificações em bens submetidos à partilha, como a edificação de apartamentos em um terreno, sem que houvesse a averbação perante o registro de imóveis.

“A imposição judicial para que sejam regularizados os bens imóveis que pertenciam ao falecido, para que apenas a partir deste ato seja dado adequado desfecho à ação de inventário, é, como diz a doutrina, uma ‘condicionante razoável’, especialmente por razões de ordem prática – a partilha de bens imóveis em situação irregular, com acessões não averbadas, dificultaria sobremaneira, senão inviabilizaria, a avaliação, a precificação, a divisão ou, até mesmo, a eventual alienação dos referidos bens imóveis”, apontou a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi.

Previsão legal

A ministra destacou que "a averbação de alterações realizadas em imóveis é ato de natureza obrigatória, conforme estipulam os artigos 167 e 169 da Lei de Registros Públicos. De acordo com os dispositivos, devem ser averbadas modificações como edificações, reconstruções e demolições, além de desmembramento e loteamento de imóveis. Em relação às condições de acesso à Justiça, a doutrina admite com naturalidade que se imponham condições ao adequado exercício desse direito fundamental. Para a doutrina, o acesso à Justiça não pode sofrer obstáculos, mas aceita condicionantes razoáveis”.

“Em síntese, sem prejuízo das consequências ou das penalidades de natureza tributária ou daquelas oriundas do poder de polícia do Estado (embargo da obra, interdição ou demolição dos prédios edificados irregularmente ou imposição de sanções pecuniárias), nada obsta que, como condição de procedibilidade da ação de inventário, seja realizada a regularização dos bens imóveis que serão partilhados entre os herdeiros, como consequência lógica da obrigatoriedade contida nos artigos 167, II, 4, e 169 da Lei de Registros Públicos”, concluiu a ministra ao manter a decisão de primeira instância.

Consulta ao processo de referência: O número deste processo não é divulgado em razão do "Segredo de Justiça".

Veja também;

Fonte: Superior Tribunal de Justiça-STJ.

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

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No foto, o corretor Marcelo Gil com amigas(os) no
MASP, na apresentação mundial do "Concerto para
Gaita de Boca e Orquestra", de Sérgio Vasconcellos Corrêa

Marcelo Gil é Instrutor de Mediação Judicial certificado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ); Capacitado pela Escola Paulista da Magistratura (EPM); Inscrito no cadastro de Instrutores da Justiça Consensual Brasileira (CIJUC); Conciliador e Mediador Judicial atuante no Tribunal de Justiça de São Paulo, na condução de mais de 999 audiências/sessões de conciliação/mediação; Capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS); Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo Políticas Públicas, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Capacitado para estimular a autocomposição de litígios nos contextos de atuação da Defensoria Pública, pela Escola Nacional de Conciliação e Mediação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Inscrito no cadastro de Conciliadores e Mediadores Judiciais do Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos (NUPEMEC), do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Inscrito no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores (CCMJ), do Conselho Nacional de Justiça (CNJ); Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais (PNC), do Ministério do Meio Ambiente (MMA); Inscrito no Conselho Regional de Administração de São Paulo (CRA) e no Conselho Regional de Química da IV Região (CRQ); Graduado pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS), com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas (IPECI), pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS. Corretor de Imóveis desde 1998, agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI/SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula; Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança (BRASLIDER), no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente"; Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI); Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo; Especialista em Financiamento Imobiliário. Agente Intermediador de Negócios. Pesquisador. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (PROTESTE). Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC). Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente (ATINA). Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial (URBAN GATEWAY). Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.

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sexta-feira, 18 de maio de 2018

STJ entende que arrendatário de "ponto comercial" pode ser acionado em cobrança de dívida de condomínio

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01367

Nos casos de inadimplência de taxas condominiais, a ação de cobrança pode ser proposta contra o proprietário ou contra o arrendatário do ponto comercial, sendo legítima a inclusão de ambos no polo passivo da demanda.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um condomínio para possibilitar o prosseguimento da ação de cobrança também contra o arrendatário do ponto comercial.

Segundo a ministra relatora do recurso, Nancy Andrighi, "apesar de o arrendatário não ser o proprietário do ponto, ele exerce a posse direta sobre o imóvel, usufruindo, inclusive, dos serviços prestados pelo condomínio, não sendo razoável que não possa ser demandado para o pagamento de despesas condominiais inadimplidas”.

O acórdão recorrido entendeu que somente o proprietário poderia ser demandado na ação de cobrança, mesmo havendo cláusula no contrato de arrendamento segundo a qual a responsabilidade pelas taxas condominiais seria do arrendatário.

Detentor da posse

No voto acompanhado pelos colegas da turma, Nancy Andrighi explicou que "as despesas condominiais são compreendidas como obrigações propter rem, ou seja, de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse ou a fruição, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, o que ficou comprovado no caso analisado".

A relatora lembrou que nesses casos prevalece o interesse coletivo em receber os recursos para pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor de direito escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ficando obviamente ressalvado o direito de regresso.

Dessa forma, segundo a ministra, conclui-se que a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser ajuizada contra quem esteja em condições de quitá-los de forma mais rápida, entre qualquer um daqueles que tenham relação jurídica com o imóvel.

Acórdão

Consulta ao processo de referência: REsp 1704498

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Fonte: Superior Tribunal de Justiça-STJ.

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Na foto, o instrutor Marcelo Gil, com o Secretario
(adjunto)da Justiça e suas colegas instrutoras de
Mediação Judicial, Silmara e Fernanda.

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